Najważniejsze zalety tego postępowania to brak opłaty legalizacyjnej, która w niektórych przypadkach była bardzo wysoka( np. 50 000 zł przy budynku mieszkalnym) oraz uproszczenie wymaganej dokumentacji. Dodatkowo nie bada się zgodności budowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Najważniejszym warunkiem umożliwiającym skorzystanie z tego trybu jest upływ czasu min. 20 lat od zakończenia budowy.

W ramach postępowania legalizacyjnego należy w terminie wyznaczonym przez organ, nie krótszym niż 60 dni dostarczyć nastepujące dokumenty:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• geodezyjną inwentaryzację powykonawcza obiektu budowlanego;
• ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
  a)nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
  b)pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

W toku postępowania organ sprawdza kompletność dokumentów legalizacyjnych oraz ekspertyzę techniczną pod kątem tego, czy obiekt budowlany nie stwarza zagrożenia dla życia i zdrowia oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Jeżeli powyższe warunki są spełnione to wydaje decyzję o legalizacji.

Jeżeli inwestor nie złoży lub nie uzupełni wymaganych dokumentów albo jeżeli z ekspertyzy technicznej wynika, że obiekt budowlany stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego to wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.

W przypadku uzyskania decyzji o legalizacji w trybie uproszczonym nie trzeba już występować o wydanie zezwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Ważne!! Nie jest możliwe rozpoczęcie legalizacji w trybie uproszczonym jeżeli termin 20 letni od zakończenia budowy upłynął pod dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy! W takim przypadku obowiązuje pełna procedura.

Zapraszam do konsultowania stanu faktycznego w celu analizy, czy dany obiekt budowlany może być legalizowany w trybie uproszczonym. Kancelaria zajmuje się przygotowaniem odpowiednich dokumentów umożliwiających wszczęcie procedury, reprezentujemy także strony w toku postępowania, a także w razie potrzeby przygotowujemy odwołania, czy zażalenia, a także skargi do sądów administracyjnych.

Najem instytucjonalny to nowy rodzaj umowy najmu, który istnieje od 11 września 2019 r. w polskim prawie, a przepisy dotyczącej rodzaju tej umowy są zawarte w ustawie z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego. Najem instytucjonalny jest zbliżony do najmu okazjonalnego, ale przeznaczony jest dla przedsiębiorców, którzy w ramach swojej działalności wynajmują mieszkania.

Najem instytucjonalny jest bardzo atrakcyjną formą najmu lokali mieszkalnych, ale aby skorzystać z zalet tego rodzaju najmu, trzeba spełnić wszystkie wymagania ustawowe. Jeśli umowa najmu nie spełni tych wymagań to będzie uznana za zwykłą umowę najmu i nie zadziałają mechanizny ochronne wynajmującego. Dlatego istotne jest skonsultowanie treści umowy z prawnikiem, który zadba, aby umowa była sformułowana w sposób właściwy.

WYMOGI:

• Wynajmujący – osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
• Przedmiot umowy: najem lokalu mieszkalnego
• Czas trwania umowy: oznaczony (max. 30 lat)
• Forma umowy: pisemna pod rygorem nieważności
• Obligatoryjny załącznik - wypis aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem instytucjonalny w terminie wskazanym w żądaniu skierowanym do najemcy przez wynajmującego, w którym to oświadczeniu najemca przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Treść takiego oświadczenia powinna obowiązkowo zawierać zawierać:

• 1) wyrażenie przez najemcę woli poddania się egzekucji;
• 2) oznaczenie dłużnika i wierzyciela;
• 3) oznaczenie obowiązku świadczenia i podstawy prawnej tego obowiązku;
• 4) określenie zdarzenia uzależniającego wykonanie obowiązku;
• 5) przyjęcie przez najemcę do wiadomości braku uprawnienia do lokalu socjalnego i tymczasowego pomieszczenia w razie konieczności egzekwowania obowiązku opróżnienia lokalu i wydania go wynajmującemu.

Złożenie oświadczenia o niewłaściwej treści będzie wiązało się z brakiem możliwości skorzystania z szybszej eksmisji lokatora.

OŚWIADCZENIE PRZY NAJMIE OKAZJONALNYM MA INNĄ TREŚĆ NIŻ PRZY NAJMIE INSTYTUCJONALNYM !

Przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego, odmiennie niż przy najmie okazjonalnym, nie jest wymagane wskazywanie przez najemcę lokalu zastępczego, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Akt notarialny stanowiący załącznik do umowy najmu jest tytułem egzekucyjnym. Po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności umożliwia on prowadzenie egzekucji co do obowiązku objętego jego treścią wprost na podstawie aktu notarialnego, bez konieczności wytaczania przeciwko najemcy powództwa o nakazaniu opróżnienia lokalu. Rozwiązanie to ma na celu ułatwienie egzekwowania obowiązku opróżnienia lokalu.

W przypadku najmu instytucjonalnego termin do opróżnienia lokalu wyznaczony najemcy nie może być krótszy niż 14 dni, podczas gdy w przypadku najmu okazjonalnego nie może on być krótszy niż 7 dni

Żądanie opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego musi zawierać:
- wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu;
- wskazanie konkretnej przyczyny ustania stosunku.

Wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszania zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego tak jak jest przy najmie okazjonalnym.

Z uwagi na swój charakter umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać także precyzyjne regulacje dot. możliwości podwyższania czynszu oraz wypowiedzenia umowy przez stronę.

Kaucja- max. 6-krotność miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu podpisania umowy( przy najmie okazjonalnym 3-krotność).

Sąd Najwyższy wydał 29 października 2019 r. wyrok w sprawie o sygn. IV CSK 309/18, która dotyczyła kredytu frankowego denominowanego. Jest to jeden z pierwszych wyroków, który został o wyroku TSUE z 3 października 2019 r. C-260/18 w sprawie Dziubak i może mieć duże znaczenie dla kredytobiorców.

W powyższej sprawie bank pozwał kredytobiorcę, który nie spłacał kredytu. Sadu obu instancji uznały umowę kredytu denominowanego do franka szwajcarskiego za nieważną. Natomiast Sąd Najwyższy nie podzielił ich poglądu co do nieważności umowy, uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Sądy obu instancji stwierdziły nieważność umowy ze względu na niespełnienie przesłanek przedmiotowo-istotnych umowy kredytu bankowego jako umowy nazwanej, w postaci nieokreślenia kwoty udzielonego kredytu w złotych tj. niespełnienia przesłanek z art. 69 prawa bankowego.

Sąd Najwyższy uznał iż kwotę kredytu w złotych można określić. Jest nią kwota pieniędzy, jaka została oddana w złotych do dyspozycji pozwanego w celu uiszczenia należności osobie trzeciej, czyli w tym przypadku deweloperowi. Według sądu kwota należna i wypłacona deweloperowi w całości lub będąca sumą kolejnych transz przez kredytujący Bank w złotych, stanowi o złotowym charakterze samego kredytu i jest możliwą do ustalenia nominalną kwotą zadłużenia pozwanego konsumenta wobec kredytodawcy.

Natomiast Sąd Najwyższy podzielił zdanie sądów iż klauzule denominacyjne, w których dokonano odwołania do kursów walut zawartych w „Tabeli kursów” ogłaszanych w siedzibie banku są niedozwolone i powinny być wyeliminowane z umowy.

Nadto sąd stwierdził, iż oprocentowanie kredytu powinno pozostać zgodnie z treścią umowy tj. wg stawki Libor.

Co prawda orzeczenia Sądu Najwyższego nie wiążą pozostałych składów orzekających w innych sprawach. Jednakże sądy niższej instancji zazwyczaj kierują się wykładnią prawa przedstawioną przez Sąd Najwyższy w sprawach o podobnym stanie faktycznym.

Wobec powyższego, należy się spodziewać, iż sądy przy kredytach frankowych denominowanych będą raczej starały się utrzymać umowę w mocy przy wyeliminowaniu niedozwolonych postanowień. Oczywiście w każdy przypadek należy analizować oddzielnie, gdyż różne banki na przestrzeni kilku lat udzielały kredytów o podobnej, ale jednak nieco różnej treści. Szczegóły te mogą decydować o ewentualnych uprawnieniach strony i to z jakimi roszczeniami może występować kredytobiorca wymaga za każdym razem analizy.

Z pewnością jednak aktualna linia orzecznicza wciąż jest korzystna dla kredytobiorców i wniesienie sprawy przeciwko bankowi może obniżyć zadłużenie kredytobiorcy.

Jak wynika z wiadomości prasowych z gazeta.pl Premier Mateusz Morawiecki w wywiadzie udzielonym agencji Bloomberg podczas pobytu na konferencji w Davos odniósł się do kwestii kredytów walutowych. Niestety frankowicze mogą nie być zbyt zadowoleni z deklaracji polskiego szefa rządu.

"Rząd nie planuje żadnych specjalnych działań, by rozwiązań sytuację kredytów frankowych. Ustalenie czy doszło do jakichkolwiek nadużyć leży po stronie sądów" - stwierdził Morawiecki.

Oznacza, to że osoby posiadające kredyty we frankach szwajcarskich, które zawierają niedozwolone klauzule umowne ( a te są w większości umów), które chcą zmniejszyć znaczącą wysokość swoich zobowiązań, powinny przemyśleć kwestie wystapienia z pozwem przeciwko bankowi.

3 stycznia 2020 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o sygn. XXV C 2514/19 wydał wyrok ws. Państwa Dziubaków kontra Reiffeisen(tych, których dotyczył głośny wyrok TSUE), w którym unieważnił umowę kredytu indeksowanego. Tym samym powodowie będę musili spłacić jedynie wartość nominalną kredytów.

Państwo Dziubakowie wzięli kredyt hipoteczny na 40 lat o wartości 400 tysięcy złotych. Bank dał im kredyt indeksowany we frankach szwajcarskich. Po spłaceniu 240 tys., mieli nadal do spłaty ok. 500 tys. zł, co było efektem wzrostu kursu franka.

Dzięki wyrokowi Sądu Okręgowego, który unieważnił umowę kredytu bankowego, Państwo Dziubakowie mają do zapłaty 160 tys. zł, a nie 500 tys. zł.

Wyrok ten musi się oczywiście uprawomocnić, chyba że bank wniesie apelację i dalej będziemy śledzić losy tej sprawy.

Opłata (czasami zwana rentą) planistyczna jest jednorazową formą daniny publicznej usankcjonowaną w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

PODSTAWY NAŁOŻENIA OPŁATY PLANISTYCZNEJ

Opłata planistyczna może być nałożona jeżeli wzrosła wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania, a jej właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Analiza przesłanek, które muszą zaistnieć by opłata planistyczna została nałożona, a także kwestia jej wysokości nie jest przedmiotem tego wpisu, gdyż istnieje wiele innych stron poświęconych tej tematyce. Ciekawszą kwestią jest charakter tej opłaty, a także ustalenie możliwości odroczenia płatności tej opłaty umorzenia lub rozłożenia na raty. Powyższy wpis przedstawia zagadnienie związane z możliwościami uzyskania ulgi w zapłacie opłaty planistycznej w sytuacji, gdy decyzja zobowiązująca do zapłaty tej opłaty jest już ostateczna, co oznacza ze może być w drodze postępowania egzekucyjnego w administracji egzekwowana.

CHARAKTER OPŁATY PLANISTYCZNEJ I PODSTAWA PRAWNA ULG

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak przepisów mówiących o możliwościach uzyskania jakichkolwiek ulg w zapłacie opłaty planistycznej, dlatego musimy zasięgnąć przepisów innych ustaw. Na charakter opłaty planistycznej wskazuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2013 r. (II OSK 952/2012): „Jednorazowa opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w świetle przepisów prawa podatkowego jest niepodatkową należnością budżetową, stanowi bowiem dochód własny gminy.” Oznacza to, że pomimo często intuicyjnego sięgania do ustaw podatkowych i tego, iż ta opłata posiada wiele cech podatku, opłata planistyczna podatkiem nie jest. W związku z tym brak możliwości zastosowania do niej Ordynacji Podatkowej zawierającej ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych. Opłata planistyczna stanowi niepodatkowe należności budżetowe, o których mowa w art. 60 pkt 8 ustawy o finansach publicznych Podstawę do zastosowania ulg stanowi Art. 64. ustawy o finansach publicznych, którego ust. 1 brzmi: „1. Właściwy organ, na wniosek zobowiązanego, może udzielać określonych w art. 55 ulg w spłacie zobowiązań z tytułu należności, o których mowa w art. 60.”

RODZAJE ULG

Artykuł 55 ustawy o finansach publicznych przewiduje następujące ulgi w spłacie zobowiązań:

• umarzanie w całości lub części
• odroczenie spłaty
• rozłożenia na raty

UMARZANIE NALEŻNOŚCI W CAŁOŚCI – przewidziane w art. 56 ustawy o finansach publicznych

Umorzenia należności w całości jest możliwe w przypadku gdy zachodzi ważny interes dłużnika lub interes publiczny( art. 56 ust. 1 pkt 5 ust. o fin. publ). Podobną konstrukcję ulg w spłacie zobowiązań podatkowych przewiduje Ordynacja Podatkowa.

POZOSTAŁE ULGI W ZAPŁACIE OPŁATY PLANISTYCZNEJ ( art. 57)

Na wniosek dłużnika: 1) należności mogą być umarzane w części, 2) mogą zostać odroczone terminy spłaty całości lub części należności, 3) płatność całości lub części należności może zostać rozłożona na raty - w przypadkach uzasadnionych względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi dłużnika oraz uzasadnionym interesem Skarbu Państwa.

SPOSÓB UDZIELANIA ULGI

Należy wystąpić do organu, który domaga się zapłaty opłaty z wnioskiem o udzielenie ulgi. We wniosku należy przede wszystkim powołać się na decyzję, którą nałożoną na nas opłatę oraz podać udzielenia jakiej ulgi oczekujemynp. czy umorzenia, czy odroczenia, czy podzielenia na raty. Wniosek swój należy uzasadnić powołując się np. na swoje problemy finansowe, zdrowotne itp., które utrudniają zapłatę. Warto także uzasadnienie poprzeć dokumentami np. o stanie zdrowia, o prowadzonej egzekucji itp.

Opłata (czasami zwana rentą) planistyczna jest jednorazową formą daniny publicznej usankcjonowaną w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

PODSTAWY NAŁOŻENIA OPŁATY PLANISTYCZNEJ

Opłata planistyczna może być nałożona jeżeli wzrosła wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania, a jej właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Analiza przesłanek, które muszą zaistnieć by opłata planistyczna została nałożona, a także kwestia jej wysokości nie jest przedmiotem tego wpisu, gdyż istnieje wiele innych stron poświęconych tej tematyce. Ciekawszą kwestią jest charakter tej opłaty, a także ustalenie możliwości odroczenia płatności tej opłaty umorzenia lub rozłożenia na raty. Powyższy wpis przedstawia zagadnienie związane z możliwościami uzyskania ulgi w zapłacie opłaty planistycznej w sytuacji, gdy decyzja zobowiązująca do zapłaty tej opłaty jest już ostateczna, co oznacza ze może być w drodze postępowania egzekucyjnego w administracji egzekwowana.

OPÓŹNIENIE W ZAPŁACIE OPŁATY PLANISTYCZNEJ

Przede wszystkim należy zadać pytanie, czy w sytuacji gdy decyzja jest ostateczna to opóźnienie w zapłacie powoduje dla nas negatywne konsekwencje w postaci odsetek za opóźnienie. W tym szczególnym przypadku ustawa o zagospodarowaniu przestrzennych nie przewiduje stosowania odsetek. Brak podstaw także do stosowania innych przepisów umożliwiających nałożenie odsetek za opóźnienie.

Stanowisko to jest zgodne z wyrokiem NSA z 21.06.2012 r. (II OSK 606/11), który stanowi iż:

„Przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu.”

W związku z tym brak możliwości powiększenia opłaty planistycznej o odsetki za opóźnienie w płatności.

Jednakże w sytuacji, gdy postanowimy nie płacić, organ ma uprawnienia do wszczęcia postępowania egzekucyjnego w administracji z czym związane są koszty egzekucyjne w związku czynnościami egzekucyjnymi. Zazwyczaj, choć nie we wszystkich przypadkach, organ przed wszczęciem postępowania administracyjnego ma obowiązek wysłać obowiązanego upomnienie, o którym mowa w art. 15 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Otrzymanie takiego upomnienia jest dobrym momentem na rozpoczęcie poszukiwania ulg w zapłacie zobowiązań, gdyż wtedy już wiemy, że organ „nie zapomniał” o naszym zobowiązaniu i raczej nie ma szansy przedawnić się.